Pour les entreprises comme pour les directeurs immobiliers, la décarbonation des actifs tertiaires est désormais une priorité absolue. Barbara Kiraly, Déléguée Générale de l’ADI, confirme cette tendance à l’échelle du secteur : « 81% des dirigeants considèrent la décarbonation des bureaux comme une priorité » (baromètre ADI 2025). Pourtant, l’équation reste complexe : comment financer des travaux lourds (isolation, rénovation) tout en préservant la rentabilité ? Les solutions émergent en deux temps : d’abord, des gains immédiats (jusqu’à 30% d’économies via la gestion des systèmes), puis des investissements structurants (20 à 40% de réduction énergétique). Mais pour 70% des dirigeants, la pression budgétaire sera le principal défi d’ici 5 ans, exigeant une collaboration renforcée avec les bailleurs.
Décryptage par Barbara Kiraly, Déléguée Générale de l’ADI, Association des Directeurs Immobiliers
Financement et rentabilité : décarbonation et RSE à l’épreuve du ROI
Pour les directeurs immobiliers, la décarbonation des actifs tertiaires est un impératif stratégique. Cette évolution s’inscrit dans un contexte de triple accélération : en premier lieu, la crise énergétique a mis en lumière la vulnérabilité des bâtiments peu performants et renforcé la nécessité de sobriété ; ensuite l’essor des critères extra-financiers (ESG) dans la valorisation des actifs incite à l’alignement des décisions immobilières avec les engagements RSE des entreprises ; enfin les attentes des collaborateurs, en particulier des jeunes générations, convergent vers des environnements de travail plus durables, plus sains, et plus responsables.
Pourtant, la décarbonation se confronte à une équation complexe : comment concilier investissements lourds et logique de rentabilité ?
La 3ème édition baromètre des implantations tertiaires publié par l’ADI* en octobre 2025 met en lumière quelques leviers :
- 68% des entreprises souhaitent que les bailleurs participent au financement des travaux de dé
- 62% des entreprises acceptent un surloyer (+7,7 % en moyenne) pour accéder à des bâtiments à haute qualité
- Réduction des charges énergétiques et maîtrise des risques réglementaires (décret tertiaire, CSRD).
La décarbonation des actifs immobiliers est devenue un impératif pour les grands groupes. Où en est-on ? Comment s’intègre-t-elle dans la stratégie globale des directeurs immobiliers ?
Notre étude révèle que la performance environnementale est devenue un critère structurant dans les décisions immobilières, troisième rang des critères de choix, derrière l’accessibilité et le coût immobilier, gagnant une place par rapport à la précédente édition de 2022. D’ailleurs, 81% des dirigeants interrogés considèrent la décarbonation des bureaux comme une priorité pour leur entreprise.
Comme nous le constatons à l’ADI, les démarches de décarbonation suivent généralement deux grandes étapes. La première repose sur la mobilisation et la prise de conscience collective. Piloter efficacement les systèmes de chauffage, climatisation et ventilation peut générer jusqu’à 30% d’économies.
La deuxième étape consiste en des investissements et travaux, plus engageants pour l’entreprise : la réalisation de travaux tels que l’isolation des bâtiments et des réseaux, la rénovation, la reconstruction ou le remplacement des équipements lourds. Bien que complexe et long à mettre en œuvre, ces opérations offrent un potentiel de réduction durable de la consommation énergétique estimé entre 20% et 40%. Ces actions sont envisagées dans un second temps par les sondés de notre étude, parce qu’ils sont majoritairement locataires de leurs bureaux. Ils se tournent donc naturellement vers leur bailleur.
Les défis pour accélérer ?
Du côté des directions immobilières, et nous le relevons au sein de l’Association des Directeurs Immobiliers, les défis du directeur immobilier sont multiples. 70% des dirigeants interrogés dans notre étude estiment que la recherche d’économies et l’optimisation des coûts bouleverseront le marché des bureaux dans les cinq prochaines années, contre seulement 30% en 2022. Cette pression budgétaire conduit à rationaliser les surfaces, mais aussi à repositionner les portefeuilles sur des actifs plus performants résilients et décarbonés.
Pour aller plus loin sur la question de la performance environnementale des bâtiments, la relation bailleurs/utilisateurs devient cruciale. Les entreprises attendent désormais un engagement accru de la part de leurs bailleurs sur ce point. Il reste un modèle économique à trouver.
Pour aller plus loin
*Etude disponible sur le site internet de l’ADI : https://www.adi-france.fr/produit/3e-edition-du-barometre-des-implantations-tertiaires/