Harm Meijer, fondateur d’Icamap et ancien analyste de JP Morgan, partage ses conseils pour sélectionner les meilleures opportunités immobilières.
Dans « Real Estate Rules: The Investor’s Guide to Picking Winners and Avoiding Losers in Listed Property », Harm Meijer offre une feuille de route étonnamment perspicace et révélatrice pour réussir dans l’investissement immobilier. Ce livre explique les règles d’or pour investir dans les sociétés immobilières européennes, y compris les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC). Il est rempli d’exemples concrets et d’anecdotes tirés de la longue et prestigieuse carrière de l’auteur dans le secteur.
En résumé
Le capex vert est relativement nouveau. L’UE a été à la pointe de la lutte contre le changement climatique et s’est engagée à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’au moins 55 % d’ici 2030 par rapport à 1990. Étant donné que le secteur immobilier est responsable de plus d’un tiers des émissions mondiales de GES, les propriétaires immobiliers doivent moderniser leurs portefeuilles, c’est-à-dire investir dans le capex vert. Le capex vert a un impact croissant sur les marchés de l’occupation et de l’investissement, car les locataires exigent de plus en plus des bâtiments « verts ». En conséquence, les bâtiments « verts » atteignent des niveaux de loyer et des évaluations supérieurs, tandis que les propriétés obsolètes suscitent un intérêt significativement moindre de la part des locataires et des investisseurs, voire aucun.
De plus, les prêteurs sont de plus en plus réticents à accorder des prêts pour ces propriétés obsolètes, tout en offrant des remises pour l’immobilier « vert ». C’est un véritable problème, car pour certains bâtiments, les coûts de mise à niveau seront trop élevés, tandis que pour d’autres, le propriétaire pourrait ne pas avoir les ressources nécessaires pour réaliser les travaux. Un grand nombre de bâtiments deviennent obsolètes avec des baisses de valeur significatives en conséquence ; pensez à 50 % ou plus. Il est donc crucial d’évaluer la qualité du portefeuille avant d’investir. Les propriétaires, quant à eux, devraient vendre dès que possible si la modernisation des actifs est trop coûteuse et que l’opportunité se présente. De plus, ils devraient soigneusement évaluer quand investir dans leur portefeuille s’ils prévoient de conserver les propriétés à long terme. Moderniser les actifs maintenant aurait un impact positif sur l’actif aujourd’hui, mais à un coût potentiellement élevé, tandis qu’investir à un stade ultérieur pourrait être moins coûteux grâce aux avancées technologiques.
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Green capex is relatively new. The EU has been at the forefront in fighting climate change and is committed to reducing greenhouse gas (GHG) emissions by at least 55% by 2030 compared to 1990. As the property sector is responsible for over one-third of global GHG emissions, real estate owners must upgrade their portfolios, i.e. spend on green capex. Green capex is increasingly impacting occupational and investment markets, as tenants increasingly require ‘green’ buildings. As a result, ‘green’ buildings achieve superior rental levels and valuations, whilst out-of-date properties realise significantly lower levels of tenant and investment interest or none at all.
Additionally, lenders are increasingly reluctant to provide debt for these outdated properties, whilst offering discounts for ‘green’ real estate. This is a real issue, as for some buildings the costs will be too high to bring them up to date, whilst for others the landlord might lack the resources to do the job. A large number of buildings are becoming obsolete with significant drops in value as a result; think 50% or more. Therefore, it is key to grip the portfolio quality before an investment is made. Landlords, on the other hand, should sell as soon as possible if upgrading the assets is too expensive and the opportunity is there. Furthermore, they should carefully assess when to invest in their portfolio if they plan to keep the properties for the long term. Upgrading the assets now would have a positive impact on the asset today, but at a potentially high cost, whilst investing at a later stage might be cheaper due to technological development.